代理词

尊敬的审判员：
　　湖北朋来律师事务所受本案原告黄某某委托，指派我们参加其诉武汉复江房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案的诉讼活动，现根据本案的事实，结合有关法律规定，提出如下意见：
　　一、关于认购书的性质及原告应承担的义务问题
　　从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。通过认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。本案中涉及的认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。购房合同的内容是很复杂的，认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。即使双方在认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了认购书约定的义务。
　　二、原告已如期按照指定地点去签约，因此在本案中不存在任何违约行为
　　原告曾于2016年6月16日和6月23日两次亲临被告售楼部现场拟与被告签订合同，期间还多次通过电话与被告代表置业顾问徐某、高某及其主管肖某等进行协商，并且为了尽快签订商品房买卖合同，就合同面积差异条款进行磋商，却遭受被告拒绝。从以上事实看，原告已经严格按照认购书规定的时间、地点去签约，履行了认购书约定的全部义务。
　　三、原告在认购书上签下的“已阅合同”四个字并不能当然认定原告已经对商品房买卖合同以及认购书第五条第一款所列的资料全部看过、理解、同意并且无异议
　　（一）即使当时被告曾给原告看过一合同范本，但原告也仅声明“已阅合同”，至于签约必须的其他资料如补充协议等，因为事实没有看过，因此当时并没有同时书面认同。并且彼合同非此合同，两者显然不能相提。
　　（二）除了认购书外无其他证据证实被告作为开放商已经全面以及以合理方式履行了法律规定的应当向原告出示拟签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等义务。
　　（三）认购书为被告拟订，所指定的条款倾向保护自身，属于合同法第三十九条规定的格式条款。而根据合同法的有关规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，否则该条款无效。
　　（四）对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。而作为维系或者说是确认双方权利义务的《商品房买卖合同》则犹显重要，可以说合同稍微改动一个数字都会极大影响合同一方当事人的利益。并且考虑到所谓的拟签订的商品房买卖合同为被告所制订并掌控，因此原告在认购书当中表明“已阅合同”不应视为当时或者今后都不对或者不能对被告拿出来的所谓拟签订的合同文本提出异议。在这一点上被告应承担更多的举证义务。
　　另外，我们也应注意到原告对于认购书所确定的认购的物业、房价款等实质性内容是从来没有反悔过的，原告后面与被告协商的条款仅仅是商品房买卖合同当中的协议条款，并且其在认购书中并无约定。
　　综上，我们认为，本案中原告已经严格按照认购书规定的时间、地点去签约，只是因为对商品房买卖合同及补充内容等（并且以上内容认购书中并没有约定）难以达成一致而未能签约的，很显然，这种情况下无法将责任归咎于任何一方，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，此情形应当属于因不可归责于当事人双方的事由，因商品房买卖合同未能订立的，被告应当将定金返还原告。湖北朋来律师事务所版权所有，侵权必究。
　　以上代理意见，供参考。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：于小晓、齐磊
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖北朋来律师事务所律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2016年10月26日