代理词

尊敬的审判员：
　　湖北朋来律师事务所接受本案原告侯某、李某某委托，指派本律师代理其与武汉清能意盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，现根据事实和法律，结合庭审情况，发表代理意见如下：
　　一、原告有权解除原、被告之间的商品房买卖合同
　　（一）商品房担保贷款合同中的贷款无法正常办理
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
　　本案中，原告按照被告销售员的告知和合同约定的数额和方式去办理贷款手续，但是却被告知无法按照被告承诺的数额办理贷款，到现在开庭时都未获得申请的贷款。贷款无法正常办理，合同目的无法实现，原告根据法律规定主张解除合同，应该得到支持。
　　（二）被告给原告展示的样板房和实际房屋户型不一致
　　《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”尽管开发商通过展示样板间的方式进行广告宣传是一种要约邀请行为，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，同时开发商在销售商品房时并未就实际交付的房屋与样板间是否一致作出明确说明，销售人员还口头承诺实际交付的房屋与样板间一致，因此被告不能按照样板间交付房屋属于违约行为。被告销售人员给原告说是四房两厅两卫，原告才同意签订商品房买卖合同，但是现在被告给原告看到的实际房屋的户型和原来承诺的房子户型不一致，合同目的无法实现，被告要承担相应的违约责任，原告可以解除合同。
　　（三）合同中的一些对被告的免责条款属于格式条款，无效
　　《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
　　本案中，被告提供的格式合同中，有一些免除自己的责任的条款，且没有给原告提醒，是无效的。
　　二、解除合同后，被告应该将购房款本金及利息返还原告
　　《中华人民共和国和合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
　　本案中，房屋尚未交付，房屋贷款也未最终办理下来支付给被告，原告请求终止履行，返还已经支付的相关款项。诉争房屋已经涨价，解除合同被告没有任何损失，还可以获利。原告支付了首付款，利息上受到一定的损失，请求被告给予适当的补偿。湖北朋来律师事务所版权所有，侵权必究。
　　综上所述，本律师请求人民法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：孙志军
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖北朋来律师事务所律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2016年3月3日