代理词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：
　　湖北朋来律师事务所接受原告委托，指派我们作为其代理人。针对本案的焦点问题，我们现结合事实和法律发表如下代理意见：
　　一、被告逾期交付超过60日致原告享有合同解除权
　　被告交付的前提是被告需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（见《商品房买卖合同》第十一条交接的第一款）及《鄂州市商品房项目竣工使用备案证》或《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
　　《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《住房和城乡建设部关于修改〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法〉的决定》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”
　　原告与其他业主在2012年4月6日就商品房相关问题与其他业主一起写过一个《关于某某某某楼房问题汇总》，要求就交付的前提条件被告交涉。被告应在2011年12月31日前将上述二证一书或两证一表提供给原告，且被告至今未提供二证一书或两证一表。被告交付的时间应该是2011年12月31日，合同约定逾期超过60日，买受人有权解除合同，即便按买受人收到交房通知书是3月28日，也属于逾期交付。因此，原告享有合同解除权。
　　二、被告改变商品房阳台与门影响商品房使用功能且未书面通知原告，原告享有合同解除权
　　《商品房买卖合同》第十条：“出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人”、改变“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”、“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。”《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
　　原告在2012年4月6日就商品房相关问题与其他业主一起写过一个《关于某某某某楼房问题汇总》，要求就交付的商品房阳台与门的改变与被告交涉。被告擅自改变《商品房买卖合同》附件三之5、8门与阳台的约定，至今未书面告知原告。原告享有合同解除权。
　　三、本案的合同解除权期限为一年
　　《商品房买卖合同》附件四第3条（第19页）：“出卖人、买受人欲行使合同解除权时，期限为一个月。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
　　可见：解除权的行使为催告后且合理期限三个月，没有催告时解除权的行使期限为一年。本案中，没有催告，所以解除权行使期限为一年。
　　《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
　　原告与被告在签订《商品房买卖合同》时，应将该条款以大号文字或粗线条字体重点表明以示提醒，或者让原告在此签字证明被告尽到了提示的义务。而本案中，被告既未对该条款予以提请注意也未说明，也没有以大号文字或粗线条字体重点表明。被告未尽到提示说明的义务且免除被告责任、排除原告的权利。该条款属无效。本案中，解除权的行使期限为一年。
　　四、原告已经在法定期限内以书面形式行使合同解除权
　　原告曾先后在2012年4月7日口头要求解除合同（有录音）、2012年4月14日、2012年4月18日、2012年4月26日、2012年5月5日明确的以书面形式向被告提出房屋问题并要求解除合同，被告对上述四次的解除合同的要求均收到。原告已按合同约定行使解除权！
　　五、《商品房买卖合同》第九条第二款的“按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金”应属于无效的格式条款
　　《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告在签订《商品房买卖合同》时，应将该条款以大号文字或粗线条字体重点表明以示提醒，或者让原告在此签字证明被告尽到了提示的义务。而本案中，被告既未对该条款予以提请注意也未说明，也没有以大号文字或粗线条字体重点表明。被告未尽到提示说明的义务且免除被告责任、排除原告的权利。该条款属无效，应按同期银行贷款利率计算违约金。湖北朋来律师事务所版权所有，侵权必究。
　　以上意见供法庭参考。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理人：陈鹏程、吕群山
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　湖北朋来律师事务所律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012年10月11日